Wichtig bei der Baufinanzierung: Die Beleihungsgrenze

Von Michael Lorenz (ML)
Bei der Aufnahme eines Baukredites ist die Beleihungsgrenze wichtig. Zur Festsetzung der Beleihungsgrenze wird der Beleihungswert herangezogen. Individuell legen die Kreditinstitute ihre Beleihungsgrenzen für die Finanzierung von Immobilien fest. Bei Banken und Sparkassen liegt die Beleihungsgrenze meistens bei 80% des Beleihungswertes. In Zurückhaltung üben sich die Lebensversicherungsgesellschaften. Deren Beleihungsgrenzen befinden sich zwischen lediglich zwischen 40% und 60% des Beleihungswertes. Bei Hypothekenbanken macht die Beleihungsgrenze bis maximal 65% des Beleihungswertes der zu finanzierenden Immobilie aus. Ist die Darlehenshöhe im Bereich der Beleihungsgrenze, bezeichnet man diesen Kredit als 1 A Hypothek. Für den Kreditgeber hat ein solches Darlehen den Vorteil, dass es im Grundpfandrecht erstrangig eingetragen ist. Im Fall der Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers, erfolgt ein Verkauf oder eine Zwangsversteigerung der beliehenen Immobilie. Bei einer 1 A Hypothek erhält der Kreditgeber als erster seine Forderung aus dem Verkaufs- oder Versteigerungserlös der Immobilie. Da der Verkaufserlös für eine Immobilie bei der Zwangsvollstreckung höher ist als der Beleihungswert, ist dies der Grund warum er nur einen gewissen Prozentsatz des eigentlichen Wertes der Immobilie beträgt. Grundsätzlich sind Baufinanzierungen die den 1 A Hypothekenrahmen überschreiten kostspielig. In den Kreditverhandlungen mit den Banken, sollten die Bauherren daher versuchen einen möglichst hohen Beleihungswert auszuhandeln. Vor der Baufinanzierung muss einkalkuliert werden, welche Beleihungsgrenzen die jeweiligen Kreditgeber haben. Da ein Kreditinstitut oder eine Lebensversicherung nur einen bestimmten Prozentsatz des Beleihungswertes mit einem Darlehen finanziert, kann es zu ernsthaften Finanzierungslücken kommen. Die fehlenden Mittel zur Baufinanzierung, welche durch die Beleihungsgrenze hervorgerufen werden, können Bauherren nur durch Eigenkapital oder andere Geldgeber kompensieren. Eine Möglichkeit ist einen gedeckten Personalkredit zu erhalten. Entscheidend für dieses zusätzliche Darlehen ist die individuelle Bonität des Kreditnehmers. Eine weitere Möglichkeit zur Baufinanzierung bieten die Bausparkassen. Sie sind mit nachrangigen Besicherungen in den meisten Fällen zufrieden. Für Kunden der Bausparkassen lohnt sich in diesem Fall der Einsatz eines Bauspardarlehens. Die Kreditgeber haben die Option zur Baufinanzierung Darlehen zu vergeben, die über der festgelegten Beleihungsgrenze liegen. Derartige Baukredite sind jedoch nicht 1 A Hypotheken, sondern 1 B Hypotheken. Das Grundpfandrecht besitzt nicht den erstrangigen Status, sondern ist zweitrangig. Zur Absicherung muss eine öffentliche Bürgschaft für die Immobilie abgegeben werden. Nur Bundesländer oder Kreditinstitute des öffentlichen Rechts können derartige Bürgschaften zur Baufinanzierung leisten. Die 1 A und 1 B Hypotheken werden von Fachleuten als Realkredite bezeichnet. Als Sicherheit für derartige Darlehen dient schließlich die Immobilie.

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