Was ist eigentlich der Beleihungswert einer Immobilie?

Von Michael Lorenz (ML)
Bauherren die einen Kredit für ihre Immobilie aufnehmen, werden bei Bankgesprächen mit dem Begriff Beleihungswert konfrontiert. Da in einem solchen Gespräch viele Fachbegriffe verwendet werden, welche die angehenden Kreditnehmer nicht kennen, fragen zu wenige nach und lassen sich diese erläutern. Vor jedem Baudarlehen überprüft das Kreditinstitut die Bonität des Antragstellers. Fällt diese entsprechend positiv aus, will die Bank wissen, wie hoch der Wert der zu finanzierenden Immobilie ist. Pragmatisch denken die Kreditgeber an den schlimmsten Fall, dass der Empfänger des Baudarlehens zahlungsunfähig wird. Der Beleihungswert entspricht nicht dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie. Grundsätzlich ist dieser Wert niedriger als der Kaufpreis oder der Marktpreis. Der Grund dafür ist der so genannte Sicherheitsabschlag. Die Banken ziehen den Sicherheitsabschlag von dem gegenwärtigen tatsächlichen Wert der Immobilie ab. Ermittelt wird der Beleihungswert durch eine Schätzung vor Ort. Entweder schickt die Bank einen eigenen Experten zur Immobilie, oder beauftragt externe Sachverständige mit der Schätzung. Die dabei anfallenden Gebühren sollten unbedingt in der Kalkulation der Baufinanzierung berücksichtigt werden. Für Schätzgebühren fallen zwischen 0,2% und 0,5% des geschätzten Wertes oder der Darlehenssumme an. Bei einem Schätzwert von 200.000 Euro würde die Schätzgebühr mit 0,5% immerhin 1.000 Euro betragen. Die Schätzgebühr ist eine Position im Kreditvertrag die sehr wohl Spielraum für Verhandlungen zulässt. Vor allem Hausbanken, die an eine langfristige Zusammenarbeit interessiert sind, verzichten auf die Schätzgebühr oder verlangen einen geringeren Prozentsatz. Bei der Schätzung des Beleihungswertes wird differenziert zwischen einer von Darlehensnehmer selbst genutzten Immobilie und einem vermieteten Objekt. Nutzt der Bauherr die Immobilie selbst, wird mittels Sachwertverfahren der Beleihungswert ermittelt. Dieser ergibt sich aus der Summe des Grundstückswertes und des Bauwertes. Der Bodenwert ist die Quadratmeteranzahl die mit einem langfristig zu erwartenden Quadratmeterpreis multipliziert wird. Um den Bauwert zu ermitteln, kann das Indexverfahren angewendet werden. Hier erfolgt eine Hochrechnung der Baukosten. Schätzer berechnen dabei nicht die tatsächlich angefallenen Baukosten aus, sondern ziehen dabei eine angemessene Summe heran. Entsprechend dem Alter der Immobilie wird ein Risikoabschlag zwischen 10% und 30% abgezogen. Bei dieser, von Experten als Sachwertverfahren bezeichneten, Bewertung werden entweder die Herstellungskosten oder der Substanzwert einer Immobilie als Berechnungsgrundlage verwendet.

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