Die Bewertung einer gebrauchten Immobilie
Von Michael Lorenz (ML)Wer einen überhöhten Kaufpreis zahlt und zudem Sanierungskosten tragen muss, benötigt für seine Baufinanzierung in der Regel viel Eigenkapital. Deshalb stellt sich die Frage danach, welche Möglichkeiten einem Immobilienkäufer zur Verfügung stehen, um sich beim Kauf einer Immobilien aus zweiter Hand sich vor überzogenen Preisvorstellungen zu schützen.
Grundsätzlich ist es das Ziel einer soliden Baufinanzierung ein Maximum an Wohnqualität, für möglichst wenig Geld zu bekommen. Unterschiedliche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert einer gebrauchten Immobilie. Um zu wissen wie Häuser und Wohnung aus zweiter Hand bewertet werden, zeigen wir kurz die wichtigsten Verfahren dazu auf.
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren gehen die Sachverständigen nach einem festgelegten Schema vor. Grundlage der Schätzung sind die Herstellungskosten für die zu bewertende Immobilie. Zuerst ermitteln die Experten den umbauten Raum. Aus den Bauplänen ist dieser Wert ersichtlich. Dazu multiplizieren sie die errechnete Kubikmeterzahl der Immobilie mit den ortsüblichen Herstellungskosten. Um das Verfahren möglichst zu verfeinern, müssen auch Besonderheiten der Gebrauchtimmobilie berücksichtigt werden. Wintergärten gehören beispielsweise dazu, denn auch diese Anbauten erhöhen den Wert. Abgezogen von dem errechneten Herstellungspreis werden alle Dinge die zu einer Wertminderung führen. Etwa eine fehlende Wärmedämmung. Auch wird die mögliche Nutzungsdauer und die daraus resultierende Abschreibung für eine Immobilie findet Berücksichtigung in dem Sachwertverfahren.
Wertermittlung nach Ertragswert
Auf das Ertragswertverfahren greifen die Sachverständigen hauptsächlich dann zurück, wenn es sich bei den zu bewertenden Objekten um Immobilien handelt, die vermietet sind. Unbebaute verpachtete Grundstücke unterliegen meistens auch dem Ertragswertverfahren. Bei diesen, von Experten als Renditeobjekten bezeichneten Objekten, finden viele Faktoren Berücksichtigung. Da es sich bei den Kaufinteressenten um Anleger handelt, die ihr Geld in eine Immobilie investieren wollen, sind vor allem Werte wie die Bodenwertverzinsung interessant. Grundsätzlich ist das Ertragswertverfahren alles andere als transparent und für Laien sehr schwer zu verstehen. Bewusst verzichten wir auf die Vorstellung des Vergleichswertverfahrens, da in der Praxis es nur Anwendung auf unbebaute Grundstücke findet.
