Was ist das Disagio?

Von Michael Lorenz (ML)
Bei jeder Baufinanzierung taucht irgendwann der Begriff ?Disagio? auf. Viele Bauherren können damit wenig anfangen, unterschreiben aber trotzdem Kreditverträge zur Finanzierung der eigenen Immobilie. Das Disagio lässt sich am einfachsten als Abschlag bezeichnen. Der Kreditgeber zahlt nicht den gesamten Kreditbetrag aus, sondern zieht vor der Auszahlung das Disagio davon ab. Die Konsequenz: Dem Kreditnehmer wird weniger Geld überwiesen, als er in dem Kreditvertrag zur Baufinanzierung stehen hat. Um eine Finanzierungslücke zu vermeiden gibt es für den Kreditnehmer zwei Optionen, wie er den Betrag des Disagios ausgleichen kann: Er nimmt zusätzlich einen Kredit auf, der das Disagio abdeckt. Mi diesem Darlehen lässt sich die spätere monatlichen Raten für den Baukredit reduzieren, in dem auch eine Zinsvorauszahlung geleistet wird. Die zweite Möglichkeit ist, den Kreditbetrag um den Betrag des Disagios zu erhöhen. Wird das Disagio abgezogen, erhält der Kreditnehmerden Betrag, welchen er zur Baufinanzierung benötigt. Für den Kreditgeber stellt das Disagio eine vorweg geleistet Vorauszahlung der Zinsen dar. Hier bietet sich für den Kreditnehmer die Möglichkeit mit dem Kreditgeber über die Höhe der Nominalzinsen für den laufenden Baukredit zu verhandeln. Bis zum 31.12.2995 konnte das Disagio Steuer sparend als Sonderausgabe eingesetzt werden. Wer seine Kredit finanzierte Immobilie selbst nutzt, kann das Disagio nicht mehr steuerlich geltend machen. Hingegen können Bauherren von vermieteten Immobilien als Sonderausgabe von der persönlichen Steuerlast abziehen. Diverse Vermittler von Baukrediten verschweigen gerne, dass ein hoher Disagiosatz weit reichende Folgen für den Kreditnehmer hat. In der ersten Phase der Zinsbindung wird die monatliche Belastung dadurch erst einmal niedrig gehalten. Doch meistens wird das Disagio mit einer höheren Darlehenssumme kompensiert. Die Folgen davon dass die Restschuld zum Ende einer fünfjährigen Zinsbindungsphase höher ist, als der anfängliche Darlehensbetrag. Weiter kommt hinzu, dass bei der Anschlussfinanzierung von dem Kreditgeber die monatliche Forderung an einen höheren Nominalzins angepasst wird. Dies führt zu deutlich höheren monatlichen Raten. Grundsätzlich muss der Kreditnehmer mit einem höheren Zins nach Ende der Zinsbindungsphase rechnen. Durch das Disagio wurden das Zinsrisiko und die Kosten der Finanzierung lediglich in die Zukunft verlagert.

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