Der Tilgungssatz und seine Folgen
Von Michael Lorenz (ML)Vielen werdenden Immobilienbesitzern ist häufig nicht klar, welch wichtige Rolle der Tilgungssatz bei einer Immobilienfinanzierung spielt. Selbstverständlich sind wir alle bemüht so wenig wie möglich für eine Baufinanzierung zu bezahlen. Doch ein zu niedriger Tilgungssatz kann durchaus erhebliche Folgen haben. Grund dafür ist Wirkungsweise des Annuitätendarlehens mit Zinsfestschreibung, der in Deutschland meistgenutzten Finanzierungsvariante. Die Darlehensrate Rate errechnet sich durch die Addition von Zins- und Tilgungssatz und Anwendung der Summe als Prozentwert auf den Darlehensbetrag. Daraus ergibt sich die so genannte Annuität, also eine während der Sollzinsbindungsfrist (Zinsbindungsfrist) gleichbleibende jährlich Rate. Je nach Vereinbarung wird die Annuität jährlich, ratierlich quartalsweise oder, wie in den meisten Fällen, in Monatsraten an die Bank bezahlt.
| Darlehensbetrag: | 100.000 Euro |
| Zinssatz: | 4,00 % |
| Tilgungssatz: | 1,00 % |
| Annuität in Prozent (Zins+Tilgung): | 5,00 |
| Annuität in Euro: | 5.000,00 |
| Anteil Zinsen in Euro: | 4.000,00 |
| Anteil Tilgung in Euro: | 1.000,00 |
Schnell fällt auf, dass der ein Tilgungssatz von einem Prozent eine Tilgungsdauer von 100 Jahren zur Folge haben müsste. Das ist nicht nur überaus unpraktisch sonder wäre auch ziemlich teuer. Deshalb bringen wir das Wort Tilgungsverrechnung ins Spiel. Die vereinbarte Tilgungsverrechnung entscheidet erheblich über die Dauer und damit über die Gesamtkosten der Finanzierung. Fest steht: Je kürzer die Darlehenslaufzeit umso weniger Zinsen müssen bezahlt werden. Deshalb ist es enorm wichtig, dass die Tilgungsverrechnung direkt an den Zahlungsintervall gekoppelt ist. Zahlen Sie die Darlehensrate monatlich, so wird auch monatlich die Tilgung verrechnet.
Zurück zu unserem Beispiel. Der Einfachheit halber unterstellen wir eine jährliche Zahlung der Darlehensraten. Das würde für uns bedeuten, dass nur bei der ersten Darlehensrate Zinsen für den vollen Betrag gezahlt werden. Mit der ersten Darlehensrate wurden bereits eintausend Euro getilgt, so dass in der nächsten Periode nur noch Zinsen auf die Restschuld von 99.000 Euro zu zahlen sind. Und nun schließt sich der Kreis zur Annuität. Da jährlich ein immer gleich bleibender Betrag gezahlt wird, verändern sich nun nach jeder Tilgungsverrechnung der Zins- und Tilgungsanteil innerhalb der Rate. Bei der zweiten Rate beträgt der Tilgungsanteil bereits 1.040 Euro, also 40 Euro mehr als bei der ersten Rate. Der Zinsanteil fällt von 4.000 Euro auf 3.960 Euro. Je länger das Darlehen läuft umso stärker kommt der Effekt zum tragen so dass eine Baufinanzierung, die mit einem anfänglichen Tilgungssatz von einem Prozent vereinbart wurde, in der Regel nach 30 Jahren bezahlt ist.
Laufzeitfalle Niedrigzins
Günstige Hypothekenzinsen für eine Baufinanzierung sind grundsätzlich eine feine Sache. Doch der vermeintlich günstige Zins kann teuer werden, da er nämlich aufgrund der im vorherigen Abschnitt beschriebenen Tilgungssystematik die Laufzeit einer Immobilienfinanzierung mitunter erheblich verlängern kann. Ein Darlehen mit 6% Zinsen und 1% Anfangstilgung benötigt ca. 32 Jahre bis es vollständig bezahlt ist. Das gleiche Darlehen bei unverändertem Tilgungssatz und Zinsen in Höhe von 4% benötigt bereits 40 Jahre bis zur vollständigen Tilgung. Deshalb ist es sehr zu empfehlen, entweder regelmäßig Sondertilgungen vorzunehmen und auf diesem Wege schneller zu tilgen oder von Anfang an einen höheren Tilgungssatz zu wählen.
Wir empfehlen eine jährliche Annuität von 7% als Richtwert zu wählen. Wenn Sie diese Regel beherzigen, dann erleben Sie zum einen keine bösen Überraschungen, wenn nach dem Ablauf der Sollzinsbindung ein höheres Zinsniveau vorherrscht und zum anderen tilgen Sie das Darlehen in akzeptabler Zeit und jeder Prozentpunkt den Sie beim Zins einsparen und in Tilgung investieren beschleunigt die Abzahlung uns spart jede Menge Geld.
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