Baufinanzierung bei Immobilien in Sanierungsgebieten und Baudenkmäler
Von Michael Lorenz (ML)Viele potenzielle Immobilienbesitzer wollen einfach das Besondere – 08/15-Bauten reichen ihnen da nicht. Sie möchten nicht in einer Neubausiedlung wohnen, sondern in gut erhaltenen Altbauten. Tatsächlich kommen die meisten Städte dem entgegen und schützen seit Jahren ihr bauliches Erbe, weisen Sanierungsgebiete aus oder stellen einzelne Bauwerke unter Denkmalschutz. Dieser Umstand kann in der Baufinanzierung für durchaus positive Effekte sorgen.
Trotzdem sollte sich vor dem eigentlichen Erwerb und erst recht vor der Kalkulation der Baufinanzierung ein Experte die Wunschimmobilie ansehen. Architekten und andere Bausachverständige können realistisch den Wert eines Altbaus und dessen Sanierungskosten einschätzen. Wer eine Immobilie, die sich in einem Sanierungsgebiet befindet, selbst nutzt und renoviert, hat den Vorteil, dass er die entstandenen Kosten steuerlich geltend machen kann. Nachteil ist, dass dazu meist ein umfassender Gang durch die Behörden notwendig ist.
Umfangreiche Verpflichtungen zum Erhalt
Der entscheidende Punkt ist, dass der neue Immobilienbesitzer sich gegenüber der Kommune verpflichten muss, das geschützte Gebäude in seiner aktuellen Form zu erhalten. Oft ist das mit ganz erheblichen Auflagen verbunden, die den Eigentümer in der Umsetzung seiner Ideen stark einschränken. Je nach Alter des Baudenkmals können dabei unzählige Details von der Denkmalbehörde geregelt sein. So können Auflagen in Genehmigungsbescheiden fixiert sein, die beispielsweise untersagen, dass nur ganz bestimmte Fensterformen in dem geschützten Gebäude verwendet werden dürfen. Wer also in den Genuss steuerlicher Vergünstigungen für die Sanierung eines Baudenkmals kommen will, muss sämtliche Maßnahmen sorgfältig mit der örtlichen Denkmalpflege abstimmen. Verstöße gegen diese Vereinbarungen sollte man als potenzieller Bauherr vermeiden, denn sonst kann ein empfindliches Bußgeld drohen.
Die steuerliche Seite der Sanierung
Die Aufwendungen für die Erhaltungsmaßnahmen kann ein Immobilienbesitzer von seiner Einkommenssteuer prozentual absetzen. Geltend machen kann man die Kosten dieser Sanierung aber erst in dem Kalenderjahr, in dem sie tatsächlich beendet wurde. Das Nähere regelt dabei § 10f EStG danach kann der Selbstnutzer zehn Jahre jeweils neun Prozent der Aufwendungen für Herstellung, Renovierung oder Modernisierung als Sonderausgaben bei der Steuer ansetzen. Für Vermieter und Kapitalanleger gilt § 7i EStG, danach dürfen im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren ebenfalls jeweils bis zu neun Prozent der Herstellungs- beziehungsweise Anschaffungskosten und in den folgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent der Herstellungskosten in Ansatz gebracht werden.
